Was ist Wohn-Riester?
Wohn-Riester — offiziell Eigenheimrente — wurde mit dem Eigenheimrentengesetz (EigRentG) 2008 eingeführt. Der Gesetzgeber wollte damit das selbstgenutzte Wohneigentum als vollwertigen Baustein der Altersvorsorge anerkennen: Wer eine Immobilie bewohnt, spart sich später die Miete — also eine Art „nicht ausgezahlte Zusatzrente". Diese gesparte Miete ist ökonomisch gleichwertig zu einer ausgezahlten Riester-Rente und wird deshalb mit denselben Riester-Zulagen sowie dem Sonderausgabenabzug gefördert.
Gefördert wird allerdings ausschließlich die Tilgung eines Kredits für eine selbstgenutzte Immobilie in Deutschland oder im EU-/EWR-Ausland. Nicht gefördert sind: Zinszahlungen, Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Renovierungen ohne Bezug zum Erwerb oder vermietete Wohnungen. Auch Ferienhäuser und Zweitwohnsitze fallen heraus — gefördert wird nur der Hauptwohnsitz, in dem Sie selbst dauerhaft leben.
So funktioniert die Förderung
In der Praxis gibt es zwei Varianten, mit denen Wohn-Riester abgeschlossen wird:
- Wohn-Riester-Bausparvertrag: Klassisches Bausparmodell mit Anspar- und Tilgungsphase. Während der Tilgungsphase fließen die Zulagen direkt in die Kreditrückführung. Anbieter sind vor allem Bausparkassen wie Schwäbisch Hall, Wüstenrot, LBS oder BHW.
- Wohn-Riester-Banksparvertrag mit Entnahme zur Tilgung: Ein klassischer Riester-Banksparvertrag, aus dem zum Hauskauf bis zu 100 % des angesparten Kapitals entnommen und in die Tilgung gesteckt werden. Praktisch für Sparer, die erst später eine Immobilie planen.
Die Förder-Mechanik ist in beiden Fällen identisch und folgt § 79 ff. EStG: Damit Sie die volle Förderung erhalten, müssen Sie inklusive Zulagen 4 % Ihres rentenversicherungspflichtigen Vorjahres-Bruttoeinkommens einzahlen, maximal jedoch 2.100 € pro Jahr. Davon zieht der Fiskus die Zulagen ab — der Rest ist Ihr Eigenbeitrag.
Die Grundzulage beträgt aktuell 175 € pro Jahr. Die Kinderzulage liegt bei 300 € pro Jahr und Kind, wenn das Kind nach dem 31.12.2007 geboren ist (für ältere Kinder 185 €). Eine Familie mit zwei Kindern, beide nach 2008 geboren, kommt also auf bis zu 775 € Zulagen pro Jahr. Bei zwei Erwachsenen, die beide einen eigenen Vertrag besparen, können es zwei Grundzulagen plus Kinderzulagen sein — ein erheblicher Hebel.
Das Wohnförderkonto erklärt
Hier steckt das Wesen — und der Haken — von Wohn-Riester. Da der geförderte Vorteil im Eigenheim quasi „verbaut" wird und nicht später ausgezahlt wird, hat der Gesetzgeber ein fiktives Konto erfunden: das Wohnförderkonto nach § 92a EStG. Auf diesem Konto werden buchhalterisch alle geförderten Tilgungsleistungen und entnommenen Beträge gesammelt — zuzüglich einer fiktiven Verzinsung von 2 % pro Jahr.
Im Rentenalter (frühestens ab 62, im Regelfall ab 67) wird dieser aufgelaufene Saldo nachgelagert versteuert. Der Steuerpflichtige hat dabei die Wahl zwischen zwei Auflösungsformen:
- Einmalbesteuerung mit 30 % Rabatt: Nur 70 % des Wohnförderkonto-Standes werden zu versteuerndes Einkommen, dafür wird die Steuer auf einen Schlag fällig.
- Verteilte Versteuerung über 17 bis 23 Jahre: Der Saldo wird in jährlichen Tranchen dem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit dem dann individuellen Steuersatz versteuert.
Sie haben über 30 Jahre rund 50.000 € auf dem Wohnförderkonto angesammelt (Tilgungsleistungen plus 2 % fiktive Zinsen). Mit 67 entscheiden Sie sich für die Einmalbesteuerung mit 30 % Rabatt.
Zu versteuern sind: 70 % von 50.000 € = 35.000 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 25 % in der Rentenphase fällt eine Steuer von rund 8.750 € auf einen Schlag an.
Wer dagegen die verteilte Auflösung wählt, zahlt rund 2.940 € jährlich über 17 Jahre — gesamt knapp 50.000 € als zu versteuerndes Einkommen, dafür meist mit einem niedrigeren Grenzsteuersatz.
Beispielrechnung Familie mit 2 Kindern
Ein realistisches Szenario zeigt die Gesamt-Mechanik am besten. Familie Müller, beide Eltern 35 Jahre alt, kauft 2026 ein Reihenhaus. Aufnahme eines Annuitäten-Kredits über 250.000 €, geplante Laufzeit 32 Jahre bis zum Renteneintritt. Beide Kinder wurden 2018 und 2021 geboren — also volle Kinderzulagen.
Mit Wohn-Riester ergibt sich: Eigenbeitrag von rund 1.325 € pro Jahr plus 775 € Zulagen = 2.100 € jährliche Tilgung mit Förderung. Über die volle Laufzeit von 32 Jahren bedeutet das:
| Position | Pro Jahr | Über 32 Jahre |
|---|---|---|
| Eigenbeitrag | 1.325 € | 42.400 € |
| Grund- und Kinderzulagen | 775 € | 24.800 € |
| Steuervorteil Sonderausgabenabzug (Ø) | ca. 250 € | ca. 8.000 € |
| Gesamte Tilgungsleistung | 2.100 € | 67.200 € |
| Wohnförderkonto-Stand mit 67 | — | ca. 140.000 € |
| Steuerlast Einmalauflösung (25 %) | — | ca. 25.000 € |
Modellrechnung mit 2 % fiktiver Verzinsung auf das Wohnförderkonto. Tatsächliche Werte hängen von Einkommensentwicklung, Vertragskosten und gewähltem Steuersatz in der Rentenphase ab.
Unter dem Strich bleibt — je nach Steuersatz im Alter — ein Netto-Vorteil zwischen 5.000 € und 15.000 € gegenüber einer ungeförderten Tilgung. Bei einem niedrigeren persönlichen Steuersatz in der Rente (z. B. 20 %) verbessert sich die Bilanz, bei höherem Steuersatz (über 30 %) kann der Vorteil komplett verschwinden.
Risiken und Fallstricke
Wohn-Riester ist an mehrere strenge Bedingungen geknüpft. Wer sie nicht einhält, riskiert die Rückforderung der gesamten Förderung — inklusive Zinsen.
1. Verkauf der Immobilie vor Renteneintritt: Das Wohnförderkonto wird sofort fällig und voll besteuert. Zusätzlich kann die bereits gewährte Förderung zurückgefordert werden, wenn der Erlös nicht binnen vier Jahren in eine neue selbstgenutzte Immobilie reinvestiert wird.
2. Wegzug außerhalb EU/EWR: Die gesamte erhaltene Förderung muss zurückgezahlt werden. Ein Umzug in die Schweiz, nach Großbritannien oder in die USA löst die Rückforderung aus — auch wenn die Immobilie behalten wird.
3. Vermietung statt Selbstnutzung: Wird die Immobilie vermietet, gilt sie nicht mehr als selbstgenutzt. Folge: Förder-Rückforderung und sofortige Versteuerung des Wohnförderkontos.
4. Tod vor Renteneintritt: Die Erben übernehmen das Wohnförderkonto-Steuerproblem. Die Immobilie wird vererbt, der Wohnförderkonto-Stand muss versteuert werden — eine oft übersehene Belastung.
Wie groß ist Ihre persönliche Rentenlücke?
Bevor Sie Wohn-Riester abschließen, sollten Sie wissen, wie viel Vorsorge Sie überhaupt brauchen — und ob das Eigenheim allein ausreicht. Unser Rechner zeigt in 5 Minuten Ihre individuelle Lücke, inklusive Inflationsszenario.
Rechner starten →Wohn-Riester vs. reine Sondertilgung — was lohnt mehr?
Die wichtigste Vergleichsfrage: Lohnt es sich, in Wohn-Riester einzuzahlen — oder ist die klassische Sondertilgung in den Annuitäten-Kredit am Ende rentabler? Eine ehrliche Antwort: Es kommt auf die Familiensituation und die Zinsdifferenz an.
| Kriterium | Wohn-Riester | Reine Sondertilgung |
|---|---|---|
| Staatliche Zulagen | 175 € + 300 €/Kind | Keine |
| Sonderausgabenabzug | Ja, bis 2.100 €/Jahr | Nein |
| Nachgelagerte Besteuerung | Ja, Wohnförderkonto | Nein |
| Flexibilität | Niedrig, Selbstnutzung Pflicht | Hoch, jederzeit verfügbar |
| Vertragskosten | 1,0–2,5 % p. a. | 0 € (im Kredit enthalten) |
| Sinnvoll bei | Familien mit 2+ Kindern | Singles, kinderlose Paare |
Faustregel: Bei kinderlosen Durchschnittsverdienern reicht meist die reine Sondertilgung — der Steuerstundungs-Effekt durch Wohn-Riester wird durch das Wohnförderkonto wieder eingesammelt, und die laufenden Vertragskosten der Bausparkasse fressen den Rest. Bei Familien mit zwei oder mehr Kindern und gesicherter Immobiliennutzung bis 67 kann Wohn-Riester dagegen rechnerisch lohnen. Eine zusätzliche Mindestbedingung: Die Laufzeit sollte mindestens 15 Jahre betragen, damit der Zulagen-Effekt die Vertragskosten überkompensiert.
Für wen Wohn-Riester sinnvoll ist
Aus dem Zahlenwerk lassen sich vier konkrete Kriterien ableiten, an denen sich eine ehrliche Entscheidung festmachen lässt:
- 1. Familien mit Kindern: Die Kinderzulagen (300 € pro Kind und Jahr ab 2008-Geburtsjahrgang) sind der wirtschaftliche Hebel. Ohne Kinder reduziert sich die Förderquote drastisch.
- 2. Junges Hauskaufalter: Bei einer Kreditlaufzeit von 25 bis 35 Jahren bis zur Rente ist genug Zeit, damit der Steuerstundungseffekt und die Zulagen die Vertragskosten überkompensieren.
- 3. Sichere Eigennutzung bis 67: Wer eine berufliche Versetzung ins außereuropäische Ausland, eine spätere Vermietung oder einen Verkauf vor 67 für realistisch hält, sollte besser auf Wohn-Riester verzichten — die Sanktionen sind erheblich.
- 4. Hoher Grenzsteuersatz heute, niedrigerer im Alter: Wer heute 35 bis 42 % Grenzsteuersatz hat und im Ruhestand mit 20 bis 25 % rechnet, gewinnt durch die Steuerstundung. Wer im Alter ähnlich hoch besteuert wird (z. B. wegen hoher Mieteinnahmen), verliert sie.
Sind nur zwei oder drei dieser Kriterien klar erfüllt, ist eine reine Sondertilgung in der Regel die bessere Wahl. Wer einen bestehenden Riester-Vertrag besitzt und überlegt, ihn auf Wohn-Riester umzustellen, sollte die Funktionsweise des klassischen Riesters kennen — beides wird im Riester-Ratgeber ausführlich verglichen. Den Anbieter zu wechseln ist möglich, aber komplex: Details dazu im Ratgeber Riester-Vertrag wechseln.
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Altersvorsorge mit 30 →Häufige Fragen — Wohn-Riester
Wohn-Riester finanziert die Tilgung einer selbstgenutzten Immobilie. Normaler Riester baut Geldvermögen für die Rente auf. Die Förder-Mechanismen mit Grundzulage und Kinderzulage sind ähnlich, das Wohnförderkonto bei Wohn-Riester ist jedoch eine Besonderheit: Hier werden alle Tilgungsleistungen plus 2 % fiktive Zinsen gesammelt und im Rentenalter nachgelagert versteuert.
Selten. Die Grundzulage allein (175 € pro Jahr) holt den Nachteil aus der nachgelagerten Besteuerung des Wohnförderkontos meist nicht heraus. Eine reine Sondertilgung ist flexibler, ohne Bindung an Selbstnutzung und steuerlich in den meisten Modellrechnungen günstiger.
Der Vertrag verbleibt bei dem Ehepartner, der die Immobilie übernimmt. Das Wohnförderkonto wird anteilig übertragen — die Regelung ist komplex und sollte zwingend mit einer Steuerberatung begleitet werden, um eine unbeabsichtigte Sofort-Versteuerung zu vermeiden.
Ja, ein einmaliger Wechsel ist möglich. Das Wohnförderkonto wird dabei aufgelöst und der angesammelte Stand nachgelagert versteuert. Sinnvoll ist der Wechsel typischerweise bei Verkauf der geförderten Immobilie, wenn keine neue selbstgenutzte Wohnung erworben werden soll.
Vor allem die großen Bausparkassen (Schwäbisch Hall, Wüstenrot, LBS, BHW) und einige Geschäftsbanken bieten Wohn-Riester-Verträge. Die Effektivkosten liegen je nach Anbieter zwischen rund 1,0 und 2,5 % pro Jahr und bestimmen maßgeblich, ob sich das Modell rechnet. Ein Anbieter-Vergleich vor Abschluss ist daher Pflicht.
- Eigenheimrentengesetz (EigRentG): Bundesgesetzblatt 2008, Teil I Nr. 36 — Einführung der Eigenheimrente
- Einkommensteuergesetz: § 92a EStG — Wohnförderkonto und nachgelagerte Besteuerung
- Einkommensteuergesetz: § 79 ff. EStG — Zulagenförderung der Riester-Rente und Wohn-Riester
- Bundesministerium der Finanzen (BMF): BMF-Schreiben zur steuerlichen Förderung der privaten Altersvorsorge
- Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA): Statistik und Auswertungen zur Riester-Förderung
- Stiftung Warentest / Finanztest: Wohn-Riester-Vergleich und Bewertung der Anbieter
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin): Verbraucherportal Altersvorsorge — Riester und Eigenheimrente
- Deutsche Rentenversicherung Bund: Informationen zur staatlich geförderten Altersvorsorge